2025 年 11 月，USGBC 正式发布 LEED v5 O+M（既有建筑运营与维护）全新评价标准，作为 LEED v5 全体系三大核心板块（BD+C 新建、ID+C 内装、O+M 运维）的收官规范，本版标准立足存量楼宇全生命周期运营痛点，跳出传统能耗单点考核模式，以脱碳落地、人居健康、生态保育三大核心影响维度为顶层逻辑，总分依旧 110 分，由整合规划、区位交通、可持续场地、节水、能源大气、材料资源、室内环境、项目加分八大模块构成。

　　相较于过往版本，新版 O+M 最大变革是从 “改造节能” 转向 “常态化运维管控”，以年度实测数据为核心取证依据，成为全球写字楼、商业综合体、医院、学校、存量住宅等资产绿色运营、低碳保值的权威标尺，对国内存量商办楼宇绿色改造、物业精细化运维具备极强参考价值。

　　一、整合规划评估（IP）：四项强制前置，从源头锚定长效运维逻辑

　　本板块合计 2 分，四项内容全部列为先决必备项，仅两项加分条款，也是 LEED v5 O+M 区别旧版的标志性改动，将前期调研、制度建设从可选加分升级为项目准入门槛，倒逼建筑建立系统化运维管理制度。

　　四项强制要求分别为气候韧性评估、人文影响评估、运营制度评估、设施运维手册编制。气候韧性评估要求运营方结合 IPCC 气候模型，梳理项目所在地至少两类高发自然灾害（洪涝、极端高温、野火、台风等），研判灾害对机电、外立面、配套设施的破坏风险，并落地常态化应急运维方案；人文影响评估聚焦周边居民结构、配套资源、一线保洁安保等运维从业人员权益，结合社区需求优化空间开放、便民配套等运营细则；运营政策评估覆盖场地养护、耗材采购、零星改造、绿色保洁四大板块，形成成文可持续管理制度；最后必须编制现行设施运维计划书，细化设备启停参数、换季运维方案、预防性维保周期，所有资料常态化更新留存。

　　加分项包含韧性运营预案（1 分）、运维人员安全培训（1 分）。前者要求针对预判灾害编制完整应急处置流程、关键设备备用电源方案；后者需建立全岗位安全培训体系，针对高空维保、密闭空间作业等定制防护规范，超百人项目强制配备急救培训人员，从人员管理夯实绿色运维底座。

　　整套 IP 模块彻底扭转重改造、轻运维的行业通病，实现绿色管理制度化。

　　二、区位交通（LT）：立足通勤数据，量化低碳出行成效

　　区位交通总分 8 分，下设可持续出行绩效（6 分）、交通需求管控（1 分）、新能源车配套（1 分）三项加分，不再依托建筑先天区位静态得分，改为年度出行数据实测核算，贴合存量建筑常年运营特征。

　　可持续出行是本板块得分主力，两种取证路径：

　　一是全年住户 / 员工出行问卷统计，绿色通勤（步行、骑行、公交、拼车、居家办公）占比从零到 80% 逐级拿分，最高 6 分；

　　二是依托 Walk Score 步行指数评分，50 分起步拿 1 分，90 分及以上满分。交通需求管控三选一即可得分：车位市场化独立收费、场地配套共享车辆、完善连片自行车路网 + 分级停放设施，任一落地即可拿分。

　　新能源车条款要求商业车位≥5% 配置二级及以上智能充电桩，住宅项目配比达 10% 即可取证，充电桩需适配峰谷电价调控、无障碍车位专项配置。

　　整套 LT 指标以实际出行数据为凭证，真正量化运维阶段通勤减排成果。

　　三、可持续场地（SS）：双分项各 1 分，聚焦微环境生态优化

　　场地板块总计 2 分，由热岛管控、光污染与鸟类防护两个条款组成，全部为加分项，侧重建筑室外场地日常运维优化。

　　热岛削减通过高反射屋面、绿化屋面、树荫遮阳、镂空透水铺装组合核算加权面积，全年常态化养护绿植，十年成荫树冠计入核算面积；光污染防控二选一：夜间外立面与室外灯具智能限亮，或低层玻璃采用防鸟镀膜、控制玻璃反光威胁鸟类，兼顾夜空保护与城市生物多样性。

　　条款看似分值不高，但明确纳入日常绿化、亮化运维清单，把生态保护落地到园区精细化管理中。

　　四、水资源效率（WE）：实测用水定分，分级管控全链条节水

　　节水板块合计 15 分，全建筑水表计量为强制项，节水绩效 14 分 + 分项智能水表 1 分构成加分体系，全部依托 12 个月实际用水报表核算得分。先决 WEp1 要求区分自来水与再生水分开计量，全年用水数据定期上报 USGBC，是取证基础；

　　WEc1 节水绩效按照建筑业态设置基准用水指标，写字楼、医院、商超、学校等分类划定年度用水强度，在基准上每提升 2% 节水率递增分值，最高在节水 50% 时拿满 14 分；

　　WEc2 高级分项计量需对绿化灌溉、厨卫用水、冷却塔、生活热水四大系统独立装表，分项月度数据分析查漏，从末端跑冒滴漏深挖节水潜力。

　　新版 O+M 摒弃纸面方案，全凭整年实测水量打分，倒逼物业建立台账化用水管理体系。

　　五、能源与大气（EA）：全体系碳管控，本板块 34 分占全标准近三分之一

　　能源大气是 O+M 分值最高板块（34 分），五项硬性先决 + 七项加分，紧扣全周期减碳，也是铂金认证核心考核区，先决包含碳测算、能耗月报、最低能效、基础冷媒管控四大硬性规则。

　　四项强制：EAp1 要求依托全年能耗数据出具建筑 25 年基准碳排放预测，区分采暖、制冷、照明、插座分项碳排；EAp2 全品类能源分项计量，月度统计电力、燃气、蒸汽等消耗量并长期报备；EAp3 能效达标可选 ENERGY STAR 评级、行业 EUI 能耗基准、对比历史能耗三类路径，老旧建筑相较往年能耗降幅达标方可满足底线；EAp4 建立冷媒台账，盘点全系统冷媒型号、GWP 值，年度检漏追踪冷媒泄漏损耗。

　　加分项七大维度：温室气体减排（12 分）、优化能效（12 分）、冷媒精细化管理（2 分）、峰值负荷削减（1 分）、降碳规划（4 分）、电网互动（1 分）、全周期调试（2 分）。其中绿电分为场内自发、新建场外绿电、存量绿证三档，按采购比例计分；降碳规划要求编制 5 年落地技改方案，明确远期零化石燃料、能耗大幅下降落地路径；峰值负荷通过储能、负荷错峰实现用电削峰；调试分为老旧建筑回溯调试 RCx 和在线动态 MBCx 两种模式。

　　铂金项目硬性要求能效拿到 7 分以上、碳减排达标、制定深度脱碳方案，拉高高端绿色建筑运营门槛。

　　六、材料与资源（MR）：以垃圾减量为核心，总分 13 分

　　材料资源合计 13 分，垃圾减量绩效 12 分 + 减废配套策略 1 分，无强制先决，全部依托年度固废清运单据核算。

　　MRc1 按照垃圾资源化率阶梯计分，从 6% 起步 1 分，80% 资源化可拿满 12 分，资源化包含回收、堆肥、再利用，填埋焚烧不计入；MRc2 三选一取证：厨余单独堆肥系统落地、全品类垃圾分类体系 + 人员宣教、年度全品类固废审计，任意一项落地得 1 分。

　　新版重点强调运营端减量优先，从耗材采购、日常垃圾分类全链条管控固废产生量，适配园区常态化运维管理。

　　七、室内环境品质（EQ）：聚焦实测健康，26 分打造人本运营标准

　　室内环境总分 26 分，通风核验、全域禁烟为两项强制条款，八大加分项覆盖空气、舒适、维保、韧性、绿色保洁全维度，也是 LEED 从节能转向人居健康的关键体现。

　　硬性条款：EQp1 核验通风系统风量与滤网等级，对照 ASHRAE62.1 标准，核查新风供给与过滤效率；EQp2 全建筑室内禁烟，室外吸烟区距离门窗与新风口不少于 7.5 米。

　　加分项细分室内空气质量（10 分）、通风提升（5 分）、使用者体验（3 分）、设施运维（3 分）、高效滤网（1 分）、韧性空间（1 分）、绿色保洁（2 分）、虫害生态防治（1 分）。空气指标通过持续在线监测 CO₂、PM2.5、TVOC 或阶段性实验室检测甲醛、苯系物得分；使用者体验依托住户满意度调研，满意度超 90% 拿满分；绿色保洁限定清洁剂、耗材环保认证，虫害摒弃高毒农药采用生态防控，全维度守护室内健康环境。

　　八、项目优先权（PR）：10 分弹性补充，助力特色项目冲高分

　　本板块满分 10 分，无先决条件，全部为灵活加分，包含区域优先、业态专项、卓越绩效、试点技术、LEED AP 持证五项得分路径。项目配备持证 O+M 专业 AP 人员是通用得分项，剩余分数可依托地域环保政策、超前运维技术、超标准节能改造获取，也是项目冲刺铂金评级的重要补充。

　　附录单独列明铂金硬性门槛，在能效、碳排、中长期脱碳规划上设置硬性指标，划定顶级绿色运维建筑准入红线。

　　九、行业落地启示：LEED v5 O+M 重塑存量建筑运营新范式

　　纵观 2025 版 LEED v5 O+M 全规则，相较于旧版三大核心变革清晰可见：

　　第一，考核逻辑由方案导向转向实测数据导向，节水、能耗、垃圾、通勤全部以 12 个月真实运营报表作为取证依据，杜绝图纸达标落地缺位；

　　第二，考核重心由硬件改造转向全生命周期常态化运维，制度、人员、日常养护全部纳入评分，绿色从一次性装修变为常年管理；

　　第三，评价维度由单一节能环保升级为脱碳 + 健康 + 生态 + 社会公平四维一体，兼顾碳减排、使用者健康、周边社区、基层从业人员权益。

　　在国内存量写字楼、产业园区、商业综合体体量持续走高、城市存量更新加速的大背景下，LEED v5 O+M 新标准为国内物业精细化管理、楼宇绿色资产增值提供国际化参考范本。国内房企、资管方、物业公司可对标新规，从运维制度搭建、能耗分项计量、室内健康管控、低碳通勤配套四大方向优化运营体系，在国家双碳政策落地浪潮中实现存量建筑降本增效与绿色增值。

　　长远来看，O+M 新版的落地，将持续推动全球存量建筑从被动节能改造，转向主动精细化绿色运维的全新发展阶段。